Hypothèse de départ :
Après la survenance d’un incendie qui a détruit des locaux à usage commercial devenus impropre à l’exploitation, le locataire réclame du bailleur la réalisation de travaux de remise en état des lieux. La Cour d’appel a fait droit à la demande du locataire, considérant que les locaux n’avaient pas été entièrement …réduit en cendre et que potentiellement « subsistait une possible remise en l’état ». Le Bailleur violait son obligation de délivrance en ne faisant pas procéder aux travaux dans la mesure où tout n’avait pas été réduit...en cendre.
Que dit le Droit applicable ?
Selon les dispositions de l’article 1722 du Code civil, la conséquence d’une destruction totale de la chose louée, à savoir par exemple le local commercial, est la résiliation de plein droit du bail commercial. En effet, l’article 1722 du Code civil dispose « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit […] il n’y a lieu à aucun dédommagement ».
Solution jurisprudentielle :
La Cour de cassation décide qu’il y a lieu d’assimiler la destruction en totalité de la chose louée à : l’impossibilité absolue et définitive d’user des locaux conformément à leur destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède la valeur. La Cour de cassation conclut à la résiliation de plein droit du bail, dans la mesure ou la valeur des travaux surpasse celle de l’immeuble il y avait lieu de regarder les locaux commerciaux comme entièrement détruits.
(Cass. 3ième civ., 8 mars 2018 : n°17-11.439)
Alexandre VASQUEZ - Avocat