Vous êtes propriétaire d’un local commercial et vous souhaitez résilier le bail commercial régularisé avec votre locataire. La procédure de résiliation reste relativement simple, pourtant, même si elle est parfaitement réalisée, elle comporte pour le bailleur des risques financiers très importants qu’il convient de cerner avant de débuter tout processus de résiliation. En effet, le bailleur qui résilie le bail commercial de son locataire lui est redevable de plusieurs indemnités parfois cumulatives
1. L’indemnité d’éviction :
L'indemnité d'éviction doit couvrir l'intégralité du préjudice causé au locataire.
En pratique, l'indemnité financière correspond à :
- la valeur vénale du fonds de commerce (ou à la valeur du droit au bail, si celle-ci est supérieure).
En revanche, si l'exploitation du fonds peut se poursuivre dans des locaux équivalents, parce que la clientèle est attachée au locataire, c'est uneindemnité de déplacementqui est due. L'indemnité d'éviction n'est pas due si :
- au jour du congé le locataire ne remplit pas les conditions pour bénéficier de la propriété commerciale,
- l'immeuble en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative, ou doit être totalement ou partiellement démoli, ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger,
- le bailleur peut justifier d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire.
Enfin, dans l’hypothèse d’une reconstruction par le bailleur (propriétaire) d'un immeuble neuf comprenant des locaux commerciaux, le preneur (locataire) disposerait d’un droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit.
2. L’indemnité de remplacement :
Lorsque le non-renouvellement du bail commercial entraîne la disparition totaledu fonds de commerce, le locataire a droit à une indemnité de remplacement. Cette indemnité financière est destinée à compenser la perte du fonds de commerce et à permettre au locataire d'acquérir un fonds de valeur identique.
Elle correspond en général à :
- la valeur marchande du fonds, fixée le plus souvent par un cabinet d’Expertise-comptable (ou un Expert judiciaire lors d’un contentieux).
Les résultats d'exploitation sont souvent pris en compte, notamment le chiffre d'affaires des 3 dernières années. (Dans certaines rares hypothèses, il peut arriver que la valeur du droit au bail soit supérieure à la valeur du fonds de commerce, en raison par exemple de la situation exceptionnelle du local. L'indemnité doit alors être égale à la valeur du droit au bail).
3. L’indemnité de déplacement ou de transfert du fonds de commerce :
Lorsque l'éviction n'entraîne pas la disparition complète du fonds, c'est une indemnité de déplacement (ou de transfert), qui doit être versée par le propriétaire bailleur au locataire.
Elle doit notamment tenir compte :
- du transfert du fonds, conséquence de l'installation du locataire dans de nouveaux locaux, sans perte (ou perte partielle) de la clientèle,
- de la valeur du droit au bail de l'ancien local,
- éventuellement du coût d'un nouveau pas-de-porte.
Attention toutefois, si le coût du déplacement est supérieur à la valeur même du fonds, l'indemnité est limitée à la valeur de remplacement.
4. Les indemnités dites « accessoires » :
Des indemnités accessoires peuvent également être dues par le propriétaire bailleur, en plus de l'indemnité de remplacement ou de déplacement. Il peut s’agir par exemples :
- des frais de déménagement,
- de l’indemnité de trouble commercialdestinée à compenser la gêne due à l'éviction,
- des frais de réinstallation,
- des frais et droits de mutation liés à l'achat du nouveau fonds,
- des éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés,
- de indemnité pour perte de logement, lorsque le preneur dispose d’un logement de fonction,
- des frais liés au paiement d'indemnités de résiliation de contrats,
- du préjudice lié à la perte d'activités accessoires,
Enfin, ces différentes indemnités peuvent être sollicitées et/ou contestées judiciairement en saisissant le Tribunal compétant dans un délai de 2 ans. Dans ces circonstances, il est "judicieux" pour le bailleur d’estimer le risque financier lié à la résiliation du bail commercial.
Alexandre VASQUEZ - Avocat